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英諾創新空間劉懷宇:入駐項目800+、孵化1500+,打造3.0時代不一樣的創業綜合體

距離地鐵8號線回龍觀東大街站十分鐘左右的路程, 就是英諾創新空間運營的國內首家創業綜合體——英諾創新空間·回龍觀創客廣場。 5.5萬平米的創新空間聚集了4000多位創業者, 喚醒了“睡城”回龍觀。

英諾創新空間創始合伙人劉懷宇從清華的學霸到成功的創業者,

后轉型為投資人。 2012年開始, 他身兼投資人和創業者雙重身份, 帶領著一個團隊做起了創業綜合體, 開啟了第三次創業。

談起眾創空間, 劉懷宇打開話匣子便滔滔不絕。 “辦公最理想的狀態, 第一是離家近, 這樣幸福指數就上來了;第二, 周圍有一群朋友可以交流;第三是有提升自己的空間, 這是我們希望能打造的三公里范圍的創業社區。 除了物理空間外, 線上也形成一個社區, 將來打通各家商戶。 彼此生活在熟悉的環境里, 是更有溫度、互相幫助的空間。 ”

不一樣的創業綜合體

圈內有很多關于劉懷宇傳說, 其中一條是:他有一雙火眼金睛, 小細節也能過目不忘。 這位“創投界的包工頭”從空間最初的設計裝修到水電施工、團隊招聘、商業洽談等都親力親為, 最忙時曾24小時不眠不休。 在他的帶領下, 英諾創新空間在眾多創新空間中顯得別具一格。

“我們并不是簡單的聯合辦公。 ”說著劉懷宇給出了一個公式:創業綜合體=[互聯網X(創·辦公+創·服務+創·生活+創·社交)X大企業創新]投資。

2012年, 英諾創新空間剛成立, 早期是科技孵化器形態, 隨后, 廣州、中山、佛山、廈門等多地創新空間接連成立。 劉懷宇在不斷探索中提出了一個新的概念——創業綜合體。 什么是創業綜合體?劉懷宇給出了定義, 主要包含以下一些方面:

第一、辦公。 從一兩個人的小微企業到幾百人規模企業的辦公需求, 英諾創新空間都能滿足。 可支撐不同發展階段、不同行業整個辦公周期的產品需求。

第二、服務。 這是英諾創業綜合體非常重要的部分, 包含政策服務、投融資對接、資源對接、科技金融、第三方服務等。

第三、生活。 包含餐飲、科技、藝術、職住空間、親子教育等內容。 除了辦公設備之外, 還有解決了入駐空間人群的吃、買、加班等需求。 在劉懷宇看來, 創業者一方面是在艱苦創業, 另一方面也要快樂創業。

第四、社交。 英諾創新空間經常組織社交活動、營造社交場景、提升社交粘性。 并配備具有閱讀功能的咖啡廳、健身房、籃球場等等, 通過這些社交場景突破小公司的社交圈, 讓入駐辦公人群在娛樂的同時也拓寬了眼界。

“像理發、美甲等等基礎生活服務今后也會有第三方入駐, 我們所做的一切都是讓空間更有溫度。 英諾不是管理者, 是既服務公司又服務員工的角色, 這是創業綜合體很重要的要素。 ”劉懷宇總結道, “我們把辦公、企業服務、社交、生活,

這四個揉在一起, 以互聯網為基礎設施, 通過大企業進行資源對接、開放平臺, 再用資本加速這些企業的發展。 ”

英諾創新空間大都為舊廠、舊物業改造, 空間面積開闊, 周圍交通相對便利, 大都會選在人才高度聚集區。 如北京地區回龍觀、酒仙橋、望京、南三環、西四環等。

在北京市政府鼓勵產業升級改造過程中, 高能耗、污染嚴重的企業有可能被外遷, 高精尖、文創類項目不斷被引進, 自然就騰出一批有改造空間的舊樓和舊廠房。 “英諾創新空間主要支持微小企業, 像高端寫字樓是不會碰的。 通過我們的一些理念, 把這些舊物業改造, 更適合現在年輕人創業, 也能煥發它們的第二春。 ”

以此模型為基礎, 英諾率先打造出了英諾創新空間·回龍觀創客廣場, 一年半時間, 入駐300多家企業、4000名創業者, 入駐率超過90%, 獲得投資的企業約有七八十家,

獲得投資企業估值超過了100億元。

截至2018年2月, 英諾創新空間運營面積總數已近15萬平米, 共有10個不同類型創新空間遍布全球, 有超過800個項目入駐空間, 另有超過1500個項目在空間虛擬孵化。 英諾天使基金累計投資入駐空間的項目超過30個, 智行者、酷黑科技、微動天下、海外由你等, 投資總額超過1億元。

空間加投資, 雙核驅動

英諾有兩個輪子:第一個輪子是投資驅動, 第二個是服務驅動。 基金主要是資本支持, 英諾創新空間更多提供綜合性服務。

在服務上, 英諾創新空間分為2個層面:

1、基礎性, 或者是根本化服務。 像財務、法務、稅務等已經有非常成熟的公司可以提供, 英諾做的是篩選, 起橋梁作用。 幫企業選一些服務質量比較好和比較穩定的第三方公司。 但選擇權還在企業手中。

2、提供深度定制服務。 尤其針對大行業、團隊組成差異較大、很難用標準化操作的企業。 如政策服務團隊研讀各地方政府產業政策,捋出適合各個階段企業需要的不同政策進行指導。

需要提及的是,企業金融服務同樣是英諾服務重點。從投資角度來看,有些企業可能三個月、半年,產品就可以起來,但需要資金來做小批量的生產。這時銀行不可能貸款,股權融資的話估值較低,或投資機構不敢投。英諾充分考慮風險和利益后,如果看好,會給這些企業提供投貸聯動服務。

“在孵化器運營過程中會發現有一個悖論,從初衷來說是篩選項目,在空間有限的情況下,就意味著項目會一批批流動。但從收入角度來說,穩定的入駐率才能帶來穩定的收入。穩定意味著不流動,這種矛盾調和很大。”劉懷宇指出,“從商業上考慮,如果有5萬平,我拿出20%來做相對流動性的,80%的企業是在穩定付租金,對整體收入沒有太大影響。”

目前英諾創新空間的收入構成中70%-80%來自于租金收入,在流動區域會提供一些優惠政策來吸引更好的企業入駐。在強自主性下,會形成良性循環。相當于在有支柱性收入支撐整個業務,有造血功能,其他創新業務也可有條不紊地進行。

此外,空間也運用投資的邏輯經營,會通過服務來獲得所服務企業的一些股權權益。但不像專業基金投資,所獲得的股權比基金占比更小,一般不會超過3%。

創服平臺進入3.0時代

從單一的寫字樓,到政府主導的V1.0孵化器,再到聯合辦公為主的V2.0眾創辦公,在劉懷宇看來,當下創服平臺進入了V3.0創業綜合體階段。主要表現為:業態豐富、多元服務、投資驅動、以大代小。

V3.0的表現還包含:創業孵化、聯合辦公、傳統辦公、創業服務、商業、居住、餐飲、文化、體育、娛樂等多種業態融合。滿足空間辦公人群“工作、生活一體化”需求,自企業初創至成熟,全生命周期的辦公產品和成長服務。

截至2016年底,全國納入火炬計劃統計的眾創空間有4298家,科技企業孵化器有3255家和企業加速器有400余家,創新、創業、就業實現同頻共振地有機融合。今年1月,科技部披露,2017年底,全國共有各類眾創空間5500余家,全國科技企業孵化器數量超過4000家。

國內玩家大致可分為:聯合辦公領域的創業公司(如優客工場、方糖小鎮、氪空間等)、地產旗下的聯合辦公品牌(如SOHO3Q)、酒店旗下的聯合辦公品牌(如裸心社等),模式上有直營和混合。

去年以來,在經歷了火爆、被唱衰、倒閉等風潮之后,眾創空間的行業資源整合似乎成了大趨勢。盡管眾創空間面臨著同質化現象嚴重的問題,但它仍然是一個存在剛性需求的行業。眾創空間在洗牌進入深耕期,頭部巨頭瓜分市場的同時,逐漸朝專業化方向發展。

投資界了解到,今年英諾創新空間主要任務是擴張和規范,目標城市仍會集中在一二線城市,地域上在西南、華南和長三角等區域都將有布局,英諾在南京、重慶、上海、無錫等地的創新空間今明年將陸續開業。

“泡沫確實很多,行業本來就是大浪淘沙,需要真正對接市場,不能把自己捆在孵化的角色。”劉懷宇坦言,“英諾便是如此,我們既能給創業者提供綜合性服務,又能給傳統的泛創業者(面包房、健身房)提供服務。”

如政策服務團隊研讀各地方政府產業政策,捋出適合各個階段企業需要的不同政策進行指導。

需要提及的是,企業金融服務同樣是英諾服務重點。從投資角度來看,有些企業可能三個月、半年,產品就可以起來,但需要資金來做小批量的生產。這時銀行不可能貸款,股權融資的話估值較低,或投資機構不敢投。英諾充分考慮風險和利益后,如果看好,會給這些企業提供投貸聯動服務。

“在孵化器運營過程中會發現有一個悖論,從初衷來說是篩選項目,在空間有限的情況下,就意味著項目會一批批流動。但從收入角度來說,穩定的入駐率才能帶來穩定的收入。穩定意味著不流動,這種矛盾調和很大。”劉懷宇指出,“從商業上考慮,如果有5萬平,我拿出20%來做相對流動性的,80%的企業是在穩定付租金,對整體收入沒有太大影響。”

目前英諾創新空間的收入構成中70%-80%來自于租金收入,在流動區域會提供一些優惠政策來吸引更好的企業入駐。在強自主性下,會形成良性循環。相當于在有支柱性收入支撐整個業務,有造血功能,其他創新業務也可有條不紊地進行。

此外,空間也運用投資的邏輯經營,會通過服務來獲得所服務企業的一些股權權益。但不像專業基金投資,所獲得的股權比基金占比更小,一般不會超過3%。

創服平臺進入3.0時代

從單一的寫字樓,到政府主導的V1.0孵化器,再到聯合辦公為主的V2.0眾創辦公,在劉懷宇看來,當下創服平臺進入了V3.0創業綜合體階段。主要表現為:業態豐富、多元服務、投資驅動、以大代小。

V3.0的表現還包含:創業孵化、聯合辦公、傳統辦公、創業服務、商業、居住、餐飲、文化、體育、娛樂等多種業態融合。滿足空間辦公人群“工作、生活一體化”需求,自企業初創至成熟,全生命周期的辦公產品和成長服務。

截至2016年底,全國納入火炬計劃統計的眾創空間有4298家,科技企業孵化器有3255家和企業加速器有400余家,創新、創業、就業實現同頻共振地有機融合。今年1月,科技部披露,2017年底,全國共有各類眾創空間5500余家,全國科技企業孵化器數量超過4000家。

國內玩家大致可分為:聯合辦公領域的創業公司(如優客工場、方糖小鎮、氪空間等)、地產旗下的聯合辦公品牌(如SOHO3Q)、酒店旗下的聯合辦公品牌(如裸心社等),模式上有直營和混合。

去年以來,在經歷了火爆、被唱衰、倒閉等風潮之后,眾創空間的行業資源整合似乎成了大趨勢。盡管眾創空間面臨著同質化現象嚴重的問題,但它仍然是一個存在剛性需求的行業。眾創空間在洗牌進入深耕期,頭部巨頭瓜分市場的同時,逐漸朝專業化方向發展。

投資界了解到,今年英諾創新空間主要任務是擴張和規范,目標城市仍會集中在一二線城市,地域上在西南、華南和長三角等區域都將有布局,英諾在南京、重慶、上海、無錫等地的創新空間今明年將陸續開業。

“泡沫確實很多,行業本來就是大浪淘沙,需要真正對接市場,不能把自己捆在孵化的角色。”劉懷宇坦言,“英諾便是如此,我們既能給創業者提供綜合性服務,又能給傳統的泛創業者(面包房、健身房)提供服務。”

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