馬光遠:“二次房改”涉及國人80%財富安危 可能顛覆房地產利益格局

■文 |馬光遠 ☞ 撲騰話最標腫的正經經濟學家

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二次房改不是要否定以前的市場化改革,而是對98年以來第一次房改不徹底以及市場和政府邊界模糊的部分重新界定,堅持市場化的大方向絕對不會被顛覆。

廢除了住建部會不會導致房子短缺啊,一定要放心,過去的歷史證明,中國每廢除一個部門,就會解決掉一個行業的短缺問題,老百姓的日子就會好過很多。

公積金如果被廢除,很多地方的住房公積金這個莫名其妙地養著很多人的部門會被廢除。

上周《 “二次房改”將如何決定房地產未來10年命運?》中筆者首次提出了“二次房改”的觀點得到了媒體廣泛的關注,很多重要的財經媒體開始關注中國即將啟動的“二次房改”,不再膚淺地炒作房產稅,這無疑是一個很大的進步。

正如我上篇文章中所指出的,中央政治局會議提出“加快住房制度改革”意味著,中國房地產周期從過去的調控周期進入到了改革周期,這也意味著房地產進入到了真正的下半場。將房地產視為“改革問題”而不是簡單的調控問題,這是思想認識和制度層面巨大的進步,因為中國房地產目前面臨的諸多難題,靠調控是無法解決的,也是無法自圓其說的。當房地產的主要矛盾已經進入到市場快速發展與制度建設的滯后之間矛盾的時候,通過啟動二次房改,對阻礙房地產發展的諸多制度障礙予以消除,是唯一的選擇,也符合基本邏輯。

但是,二次房改的方向如何?筆者最近關注到一個說法,就是認為中國的“二次房改”會對以前過度市場化的房地產市場化進行糾偏,有可能回到過去福利分房的模式。應該說,二次房改承擔的歷史使命不亞于20年前的第一次房改。讓筆者詫異的不是這種觀點本身,而是這種觀點居然還會有市場。在時下的中國,凡是一些領域出現問題,總會有人想走“回頭路”,思念過去的美好時光。比如,有人對過去的福利分房時代念念不忘,似乎那個時代猶如童話,美不勝收。福利分房真的很好嗎?我希望經歷過福利分房時代的人能夠誠實地告訴大家,當時中國城市住房的狀況。而且,福利分房并非人人都能享受,只是少數人在住房短缺的情況下能夠享受到的福利而已。

二次房改究竟怎么改?是堅持市場化改革,還是回到以前的福利分房?二次房改如何讓各個群體的人都各得其所,涉及的問題都很復雜。筆者認為,二次房改絕對不會回到以前的福利分房。現在一些城市彌補以前保障房的欠賬,但不等于全民皆保,我們不可能有那樣的財力。二次房改不是要否定以前的市場化改革,而是對98年以來第一次房改不徹底以及市場和政府邊界模糊的部分重新界定,堅持市場化的大方向絕對不會被顛覆。

“二次房改”涉及的一些重大問題,究竟如何定調?我提醒各位可以認真學習2013年10月中央政治局就住房保障主題進行學習時,習近平關于房地產制度建設的一些重要觀點。需要指出的是,這是中央政治局唯一一次就住房問題進行學習。在這個學習會上,關于中國未來的房地產制度建設,習近平談了四點:

第一,中國住房存在的根本問題,不僅僅是住房困難家庭的基本需求尚未根本解決、保障性住房總體不足,還有住房資源配置不合理不平衡等問題。可以說,對于房地產市場的不均衡問題,早在2013年習近平就已經意識到,對于這一點,可以結合十九大報告關于中國社會主要矛盾的變化來理解,我曾在以前的文章中也提出了中國房地產市場的五大不均衡表現。

第二,他提出要處理好住房建設上的 “四大關系”,包括:政府提供公共服務和市場化的關系、住房發展的經濟功能和社會功能的關系、需要和可能的關系、住房保障和防止福利陷阱的關系。事實上,處理這四大關系,唯一的路徑就是改革,就是打破目前的利益格局。

第三,他充分肯定了住房的市場化改革方向,提出了構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系,政府保障20%,市場解決80%。一些痛恨高房價的人將高房價歸結于市場化,這是天大的誤會。中國一些城市目前房價太高,這是不爭的事實。然而,導致高房價的最重要的根源,土地的稀缺,恰好是沒有推行市場化的改革的結果。如果土地市場引入競爭,如果集體土地早早入市,中國不會出現土地稀缺問題,房價也不會漲到目前這個情況。

第四,提出住房的頂層設計設計問題,要求總結我國住房改革發展經驗,借鑒其他國家解決住房問題的有益做法,深入研究住房建設的規律性問題,加強頂層設計,加快建立統一、規范、成熟、穩定的住房供應體系,倡導符合國情的住房消費模式。

我為什么說這四點非常重要,可以作為未來中國住房制度二次改革的基礎。未來中國的住房制度體系,事實上就是要著力解決上述四個問題,在制度層面進行高屋建瓴的頂層設計,構建與我國發展階段,與中高低各個階層收入人群相得益彰的住房制度體系。這是一個非常龐大的工程,如果真的動真格,將徹底顛覆目前房地產市場的利益格局。

比如,在我看來,中國真正的住房制度改革應該包括土地制度、住房金融制度、稅收制度、信息制度、住房保障制度、交易監管等一系列制度的重構。就土地制度而言,改革的方向肯定是要打破每個城市一級市場的壟斷,引入競爭者,必須大力推動集體土地同權入市,打破人為的城鄉分割,這對地方政府的土地財政將造成毀滅性的結果。但是,這也將改變土地人為制造的稀缺,穩定房價,這是真正的供給側改革。

再比如,如果政府和市場的邊界清晰,政府所做的最重要的事就是住房保障、住房立法。這也意味著,上到住建部,下到各個地方的住建部門的功能出現顛覆性的變化。這些部門的主要任務應該是只管住房保障。換句話說,原來意義上的住建部該撤并,代之以純粹的住房保障部門,和美國、日本以及世界上很多國家接軌。現在住建部管的事太多。廢除了住建部會不會導致房子短缺啊,一定要放心,過去的歷史證明,中國每廢除一個部門,就會解決掉一個行業的短缺問題,老百姓的日子就會好過很多。

再比如,如果構建住房金融體系,現在實行的住房公積金制度肯定要廢除,而是學習美國的“兩房”模式,提供住房金融服務,實行房貸個稅抵免(這里必須指出,中國很多人對美國的“兩房”的認識是錯誤的,“兩房”制度值得借鑒)。公積金如果被廢除,很多地方的住房公積金這個莫名其妙地養著很多人的部門會被廢除。

總而言之,“二次房改”觸動的利益格局實在太大,難度實在太大,個個都是硬骨頭,每動一個地方都是腥風血雨。但如果不抓緊這10年啃這些硬骨頭,中國房地產的泡沫最終的破滅一定重創中國經濟。現在是到了下決心的時候,我們不能說別無選擇,但的確沒有太多的時間猶豫和彷徨。

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