李迅雷:未來幾年房價怎么走?看好這5個省市就夠了

原標題:李迅雷:未來幾年,房價最多走L型,看好這五個省市

講述:中泰證券首席經濟學家李迅雷

質量第一位,增速下行反而是好事

1、為何一國經濟上升到發達經濟體水平之后,經濟增速就會下行?——當存量大到一定程度的時候,增量對存量的占比自然就下降了。按照權威人士的說法,“樹不能漲到天上去”,凡事都有極限。

2、我始終認為,經濟總量增速回落是一個自然的現象,是經濟發展到一定階段必然出現的情況,只是增長的速度放緩了,但仍是在增長,不是不增長,也不是負增長。

3、為何經濟增速下行是一個很正常的現象呢?道理很簡單:人口老齡化加速,城市化到了后期,人口流動性下降,從而導致經濟增速放緩。此外,當經濟體量足夠大的時候,增量相對存量的比重必然會下降。

4、全球任何一個成功步入發達經濟體行列的國家或地區,其在發展過程中經濟增長速度都無一例外地會從高速換檔為中速、再換檔為低速增長。如今,沒有任何一個發達經濟體的GDP增速還能維持在5%以上。

5、美國、日本、歐盟等,他們的經濟增速都是2%點多,全球增速不過在3%左右,中國經濟增速能夠維持在6%以上屬于非常不錯了。就像人有生命周期,動物有生命周期一樣,萬物都有生命周期,中國經濟增速在2007年達到了歷史最高點,之后便處在回落過程中,回落是非常正常的。

6、我們不應簡單地認為經濟增速回落就不好,增速上升就是好的,可能更要反過來講,經濟增速上升反而對結構調整是不利的,對去泡沫是不利的;經濟增速下行才能促轉型,只有經濟轉型了,經濟結構改善了,才能避免發生系統性風險,從而保持經濟的可持續增長。而通過加杠桿來維持中高速增長,結局一定是盛極而衰。

7、從全世界的情況來看,轉型過程中的國家在轉型和發展過程當中,經濟增速無一例外是往下走的,這個道理要明白。“十九大”把這個道理講得很清楚,提出我國經濟已由高速增長階段轉向高質量發展階段,GDP不是看增速,而是看質量指數,質量是第一位的,質量更加重要。

中國經濟兩個面,一面在縮減一面在擴張

8、盡管我國服務業在快速發展,投資增速超過10%,但制造業的發展卻在放緩,投資增速不足3%。這說明,看中國經濟不能只觀一面,至少要看兩個面。即便在第二產業內部,也存在兩個面——新興產業和傳統產業。例如,當傳統產業普遍面臨產能過剩的時候,新興產業則迎來高增長的發展機遇。

9、當前中國,傳統經濟正走向衰落,且這輪衰落始于2011年,新興經濟則在不斷壯大。不過,新舊動能的轉換需要一個漫長的過程,因為舊動能目前仍是中國經濟的主動能,只是動力在衰減;新興經濟是次動能,但發展空間巨大。從資產配置的大格局看,應該重配新興產業、新動能,減持傳統產業、舊動能。

10、中國人口流動也呈現兩面特征,一面是農業人口往城鎮轉移的速度在放緩,2016年城鎮農民工數量出現了凈減少;另一面,中國人口從三四線城市流向一二線大城市的趨勢還在強化,縮減與擴張并舉,由此也創造了不同區域的不同投資機會。

經濟步入存量階段,投資要看結構性機會

11、在經濟減速的大背景下,在供給側結構性改革的推進下,我們一定要關注結構變化。趨勢性上升的時候看總量,經濟步入到存量主導階段的時候看結構,因此,目前及今后的資產配置,要找的是結構性機會,而不是趨勢性機會。

12、自2011年中國經濟開始減速之后,雖然債務水平在不斷上升,但經濟增速上不去了。這意味著我國經濟已逐步步入存量主導的階段。過去,中國經濟是增量主導,因此產生了一些趨勢性機會,如房地產投資等,在過去十五、六年的時間里基本維持只漲不跌、大幅上漲的趨勢。如今步入存量經濟主導階段,房價可能是有漲有跌,有些區域會繼續漲,有些則會跌。

13、股票市場也是如此。過去的股價指數總是大起大落,現在上證綜指逐步走向平穩,存在的則是結構性投資機會。如果結構性投資機會把握不好,收益就會比較差。

14、當前中國經濟已經進入存量經濟主導、新舊動能轉換的時代。新興產業的增速在上升,傳統產業的增速在下降,新動能是1,舊動能是9。這就意味著新行業、戰略新興行業有新的投資機會。

15、要找出過去有大量研發投入的重點行業,投入多意味著產業升級的機率更大,肯定要重點關注。從行業投入來看,計算機和電子等領域相對較多,我不是研究這些行業的,但從宏觀角度而言,就應該看錢流向哪里,像中國的量子衛星、激光武器、通訊網絡等一系列巨大投入,哪些上市公司最受益,對我們做投資判斷意義重大。

16、當然,傳統經濟也不是不可以配置,但一定要配置在行業龍頭上。例如,隨著金融監管的加強,資管新規的推出,房地產行業的融資難度會越來越大,最終導致行業集中度進一步提升,實現優勝劣汰。因此,隨著傳統產業增速的下降,投資機會往往是結構性的。但新興產業的投資邏輯是把握趨勢性機會,因為大部分新興產業都處在擴張期。

房價最多走 L 型,我看好這五個省市

17、到2020年之前我都不大認為房價會出現大幅度的回落,因為房價大幅回落會引發系統性金融風險,但我國經濟發展目標是2020年要實現全面小康,在這個前提下維持穩定,房子、資本市場、房地產市場的大起大落是一個很重要的調控目標。

18、我們現在政策的要點是防止房地產大起大落,因為房地產不僅是中國的財政,還是中國的金融,更是代表了整個中國經濟,所以,我想樓市總體上雖然沒有趨勢性機會,但是有結構性機會。

19、不妨大膽預言,2017年中國樓市的銷量已經構筑了歷史大頂。回顧歷史,國內商品房銷量分別在2009年、2012年和2014年出現過三次負增長,同時也伴隨著房價漲幅的回落,2018年商品房銷量必然會出現負增長,同時房價漲幅也將進一步回落。

20、未來幾年,在“房住不炒、租售并舉”的政策嚴控下,房價即便不跌,總體看至多也只能走L型,作為大類資產的配置也就成雞肋了。

21、在總體不樂觀的前提下,我認為,房產投資的結構性機會依然還是有。投資房地產來講,主要是看兩個指標,一個是人口流向,一個是資金流向。

22、目前已經進入精準化時代,我們已經不能簡單講,是看好長三角還是看好京津冀、珠三角。將人口的自然生長因素去除之后,上海是凈流出,江蘇也是的。但是長三角地區內的江西、安徽、浙江人口還是凈流入,所以我看好長三角地區的結構性機會,相對來講,我更加看好浙江。珠三角我看好四個城市——深圳、廣州、佛山、東莞,這些地方的人口在不斷大量流入。但對津冀地區相對不看好,為什么?因為全部都是流出的,如北京、天津、遼寧、山東、河北全都是凈流出。

23、此外,房地產投資的結構性機會還表現在高鐵、地鐵等基礎設施建設對經濟地理的改變上,經濟的經濟地理正在被不斷改變,高鐵的沿線城市房價顯然高于附近的非沿線城市。

24、我們把握住一點,中國人口向大城市集聚還遠遠沒有結束,深圳這個地方的活力超過中國任何一座城市,這是勢不可當的。所以說,我們的資產配置一定要配置在人口集聚、產業集聚的地方,包括股票市場也是一樣。

明年通脹起不來,加息沒必要

25、央行是否加息,還是要看明年通脹會不會起來,我覺得明年通脹起不來。每年到現在這個時間段,不少人都會預期通脹會起來。通脹起不起得來,取決于GDP的增速。我研究了三十年中國GDP跟CPI之間的關系,只有GDP增速上升了,CPI才會起來,我認為明年CPI總體水平會比今年略高一點,但還屬于可控范圍之內,還是在2.5%以下。

26、美聯儲加息會不會導致人民幣被動加息?我覺得還是取決于多重因素,如果人民幣貶值壓力不大,加息的必要性也就不大了。近年來講,人民幣的匯率走勢是強于預期的,我想明年也不會出現大幅度的貶值,因為總體來講,中國經濟的可控性還是比較好的。

27、2018年中國GDP增速將是回落的,既然增速是回落的,那么這個時候加息就顯得沒有必要。所以,我的總體判斷是明年上調銀行基準利率的可能性不大,但是不排除操作利率,也就是央行公開市場操作利率,正回購、逆回購的利率可能還會調整,上半年調整壓力大一點,下半年可能松一點。

本文來自每日金融官網

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