劉柯:房地產調控的長效機制抑制房價過快上漲,而不是讓房價掉頭向下

2018年房地產調控定調以后,很多人猜測調控的長效機制將從租售同權、稅收和擴大自建房等多角度著手,抑制房價過快上漲。這里需要注意的是,保持房地產市場的健康發展依舊是主流,抑制房價過快上漲只是減少房地產市場的投機因素,而并非單純的打壓房價。

如果房地產調控的長效機制出臺以后,房價會出現怎樣的變化呢?大致會出現的情況是,一線城市房價穩中微升,二三線城市樓市放量去庫存。為什么會出現這種情況?說實話,大家一定要搞清楚房價上漲的實質,根本原因是貨幣超發,是土地市場的推升,這兩個因素不改變,房價上漲的趨勢是不會改變的,一切非市場因素只會延緩漲幅,但不會改變趨勢。不能拿海外房地產市場來與中國做比較,海外的土地是私有的,國家不會為房價背書,中國的土地資源是國有的,你覺得國家會讓這個可以幾十年循環使用的資源掉價?

因此,房地產調控的長效機制不會是很多人臆想的回到福利分房的時代,即便是央企和大型國企加大自建房的力度,那也是很小一部分,而且不會是零成本的福利分配,這種吃大鍋飯的時代已經一去不復返了,再說現在各地不是也有政府機關的福利分房嗎,沒見到對商品房市場有多大沖擊。

房地產調控的長效機制應該是一種抑制房價過快上漲的機制,而不是一定要讓房價掉頭向下的機制。

租售同權這個好辦,擴大政府廉租房、經濟適用房建設,讓剛需者有房住,但有房住和有房產是兩回事,在M2繼續擴容居民儲蓄繼續增長的情況下,你要百分之百的人有錢存銀行而不去購置屬于自己的房產,可能性有多大,這個租售同權應該是一個緩沖政策;

房產稅的征收應該也是長效機制的利器,你有錢買高價房有錢囤房,那就征重稅,這沒問題,但如果你沒有三套房以上,這個基本沒什么影響,而有錢買湯成一品的人也不在乎這些稅,房產稅對抑制過高的房價有作用,但對于剛需市場來說不可能全覆蓋,也不可能有多大影響,大家不要想多了,目前房地產市場80%的主體和房產稅沒什么關系;

擴大自建房上面說了,體量不會很大,首先你得有地,如果這個自建房對商品房市場有沖擊,你這個地還得在配套完善的區域,這樣的空地有幾個?你這個自建房離繁華鬧市區和工作地天遠地遠,有幾個人愿意去住?

那么,房地產調控的長效機制是不是就沒有什么效果呢?效果肯定會有,而且不小,首先租售同權會分流很多剛需,降低居民金融杠桿,你錢不多先租房住,這樣免得借錢買房,杠桿率自然下降;房產稅抑制超高房價,這個對市場是一石數鳥的效果,你錢多買奢飾商品房就征重稅,超高價房如果陷入低迷,則會整體壓抑市場的價格上漲沖動,其實這個才是真正有用的長效機制,但房產稅一定要區別對待,這個政策使用不當會引發各種社會問題;擴大自建房多少也會對商品房市場產生沖擊,比如在各大央企如果都在雄安搞自建房,國家再大力建設一批廉租房,則雄安的商品房市場肯定購買需求就少了,需求少了供給端就很難放量,你放量也沒人買。

最后說一下房地產調控的長效機制會對房地產企業產生怎樣的影響。一個看點,就是分化!市場的資源將越來越集中,集中的結果就是大企業越來越厲害,中小房企會難以為繼。

房地產調控的長效機制最終的結果可能是中低端市場大量被廉租自建房占領,中高端市場被大房企瓜分,因為大房企才有實力拿高價地賣高品質高價格的房子,而且從調控的角度看,如果市場的集中度攀升,則調控的難度也要小些,特別是如果這些大房企是相對聽話規范運作的央企國企,則更容易一些。比如保利地產,前兩年就聽話去庫存去杠桿,結果從老二變成了老五老六,以后這樣聽話的企業還是會有糖吃的,要不誰還聽話?

大家可以再思考一下,為什么萬科要民退國進,大房企的集中度提升,就是一種新的調控長效機制,當然,資源也會向這些大房企集中!

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