澳洲55年的房產牛市終結!中國的會如何?

房產價格55年上漲!澳大利亞成為全球最堅挺市場!

環顧全球,或只有中國可以與之抗衡!

現在問題來了,澳洲的牛市終結了,中國的會如何?

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澳洲,全球最“牛”的市場!

問:全球房價最“堅挺”的地方在哪

答:中國!

問:恭喜你!答錯了!

答:納尼?

很多人可能都會懷疑、甚至質問觀察君,難道有ZF撐腰的中國房價不是最“堅挺”的嗎?觀察君也很想說YES,但確實不是!

答案可能會讓很多人意想不到。

國土遼闊、人口稀少的澳大利亞,竟然有著這個世界上最“堅挺”的房地產市場。

從上世紀60年代初以來,澳大利亞的房價開始一路猛漲,到今年已經連續55年上漲,在這輪全球周期最長的牛市中,澳大利亞的房價累計漲幅約6556%!

悉尼更是超過紐約和倫敦,成為全球房價第二高的城市(第一為香港)。

在中國人看來,除了國土面積遼闊之外,澳大利亞從人口和經濟體量來看,都只是個“彈丸小國”(總人口只有兩千三百萬人,還沒有上海的常住人口多)。

但就是這樣一個國家,房價居然漲了55年!不過,近期一個令人興奮的消息傳出,澳洲的房價終于出現下跌了!

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盛極而衰,房價終于下跌了!

最近瑞銀集團的經濟學家們宣布,這個全球最長的房地產牛市已經終結!

根據瑞銀的計算,今年10月份,澳大利亞全國平均房價和五都(包括悉尼、墨爾本、布里斯班、阿德萊德和珀斯五大城市)核心城市房價均與9月份持平,漲幅為罕見的0.0%。

如果這還不夠有說服力的話,房地產公司Corelogic的最新數據顯示,今年11月悉尼房價環比下降0.72%,五都核心城市房價則下跌0.12%,房價連續瘋漲的勢頭,是真真切切地終止了!

那么問題就來了,都漲了55年了,為什么突然就下跌了?

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漲的好好的,怎么說跌就跌?

通常來說,影響房價的因素有兩個:第一是政策、第二是需求,經過分析,觀察君發現,澳洲樓市這兩個因素都出現了問題。

先說政策:

澳大利亞原先的各項政策都很符合炒房的需要

第一,超低的低利率。低利率意味著較低的借款成本,也就容易刺激消費;

第二,寬松的信貸環境。在澳大利亞,持有房產的人可以利用房價上漲部分帶來的浮盈(unrealized gains)作為“現金替代物”,沖抵下一次購房時的首付。也就是說,投資者不必賣掉手中的房產套現,就可以加杠桿購入下一套房產進行投資;

第三,較低的稅收。在澳大利亞,房產持有成本(貸款利息和折舊,但不包含還款本金)可以在稅前直接抵扣工資等收入;而對于房產投資所得的獲利,澳政府只征收一般資本利得稅率的50%。

再說需求:

澳大利亞的人口(包括新生兒和移民)一直是正增長,為炒房提供了充足的“后備力量”,尤其是2007年以后,中國投資者的涌入。

據普華永道數據,自2007年以來,中國人在澳大利亞直接投資超過700億澳元(約合人民幣3500億元),僅次于美國成為第二大投資來源國。

中國買家的“買買買”,讓澳洲的房價更加“火上澆油”。

有人、有錢,這兩個原因基本上可以解釋,為什么澳洲房價長盛不衰,但是今年以來,這兩個因素都出了問題。

政策上,澳洲政府收緊了寬松的信貸:

澳大利亞金融監管機構APRA規定,2017年房地產信貸增幅必須控制在10%以下,高風險類別的住房貸款不得超過30%。

而根據澳大利亞統計局數據,2016年澳大利亞的房地產投資信貸增加了27.6%,高風險類別貸款占總信貸的40%以上。

需求上,國內外都受到了限制:

APRA對開發商提出規定,樓盤50%以上必須賣給當地“剛需”群體,賣給外國炒房客的數量不得超過三分之一,并且外國人在銀行貸款買房將受到前所未有的嚴格限制。

想買的買不了,能買的杠桿也被降下來了,澳洲長達半個世紀的房產牛市自然被終結了!

澳洲的房產牛市終結了,不過從澳洲的走勢中,我們或多或少可以看到一些中國樓市的方向。

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澳洲停下了,中國呢?

說到這個,就要回溯一下上周五舉行的中央政治局會議,從內容看,一句話就可以概括,總結過去,展望未來,但細究會議內容,觀察君還是發現了不少有價值的內容,并且跟樓市息息相關。

第一,穩健貨幣政策

這句話幾乎每場經濟會議都會提到,以至于很多人都覺得這是一句空話,但是這一次似乎不同!

前幾年,只要央行發貨幣(一般用M2來衡量),由于房價上漲的預期太強,資金大部分會流入房地產市場,帶來的結果就是房價暴漲。

國家也采取過各種政策去調控,但在龐大的貨幣供應面前,調控政策基本上都失效了,于是很多人不相信國家能讓房價降下來。

但是這次不一樣,M2供應量增速已經連續幾個月低于10%,10月份更是創下歷史新低,印鈔機的速度已經大大地放緩了。

同時,據統計,今年11月,全國首套房貸款平均利率為5.36%,相當于基準利率1.09倍,同比去年11月上升逾20%。

舉個栗子,如果現在貸款200萬買房,要比去年多支付40多萬的利息。

另外,11月,有56家銀行分(支)行因額度等原因暫停受理首套房貸業務,較上月新增14家。

看到這,國家決心已經不言自明,第一招就是不讓資金流入房地產。

第二,加快住房制度改革

會議提出,加快住房制度改革和長效機制建設是明年要著力抓好的一項重點工作。

中國的第一次「住房制度改革」是在1998年,從以前單位分房改為商品房,大家自己攢錢從開發商手里買。

這個改革現在來看有好有壞,好處是吃大鍋飯的時代結束了,壞處大家也都看到了,房價堅持不懈的上漲了近20年。

所以,這次會議上提出的「住房制度改革」被很多人說成是「二次房改」,以后既要有商品房,還要有公租房、共有產權房、保障房等。

這些政策的出臺說明一件事,即住房的需求不會減少,但商品房的需求會受到影響!

怎么樣?是不是感覺很熟悉,跟澳洲的調控模式簡直一毛一樣!

所以觀察君認為,明年、甚至之后相當長的一段時間內樓市都不會再暴漲。

但是這并不意味著房價會暴跌,等著房價暴跌的人可以早點洗洗睡了。

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房價到底怎么走?

觀察君最喜歡的美劇——《紙牌屋》第五季中有一句臺詞讓觀察君記憶深刻:“搶在別人之前把自己搞垮,就可以以控制自己下臺的方式!”

這句話其實改一改就可以用在近期的樓市調控中,“搶在市場前讓上漲的速度慢下來,就可以控制樓市的運行態勢”,ZF并不希望樓市下跌,只是想樓市可以按照自己的希望的速度運行。

簡單地說:只要不出現不可抗力的風險,樓市是不會崩潰的!

如果僅僅是說教還不能讓人信服的話,今天發布的兩個數據可以有力的支持觀察君的觀點:

從上面兩個數據中可以看到:

第一,土地出讓金暴漲35%,前11個月的土地出讓金已經比去年全年還高;

第二,新增貸款遠超預期,其中近一半是住戶部門貸款,根據歷史經驗住戶部門貸款絕大部分都是房貸,也就是說11月買房的人又增加了!

土地出讓金暴漲,買房的需求沒有減少,這就意味著房價是沒有暴跌可能的!

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觀察君觀點

所以,對于任何一個問觀察君要不要買房的剛需,觀察君的答案都是一如既往的明確——買!越早買越好!

對于有多套房的同學,建議不要再多買了,要考慮到二手房交易成本或會繼續上升的風險。

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