A股“路斷”再走舉債老路,富力地產陷入死循環

手持香港中文大學數學系畢業證書的李思廉可謂地產大佬界的學霸級人物。曾幾何時,富力風光之際,李思廉將其和合伙人張力的雙雄角色詮釋為“張力打前鋒,負責工程開發及管理方面,而我是做后衛的,管著錢柜(即財務)和銷售”。

如今看來,這種“雙老板制”產生了明顯的弊端,在“前鋒”張力接連踏錯市場節奏后,李思廉在富力身上也難以施展其過人的數學天賦。

眼下的富力正陷入一場死循環中。

為了融資執著回A,怎奈路途漫漫,遠水難解近渴,富力不得不高額舉債以期在行業分化加劇之際得以保身,然而隨之帶來的財務狀況繼續惡化又為其回A之路打上了更大的問號。

環環相生,以此往復,無止無休。

1第五次中止

李思廉的上一次公開亮相還得追溯到3個月前。彼時,富力地產發布2017年中期業績公告,李思廉一席正裝,顯得頗為輕松。

隨后的時間,富力和其他房企一樣,進入全力沖刺年終業績階段。近一個多月來,其接二連三有所行動,這一系列動作頗具觀賞性,也耐人尋味。

回A、收購萬達酒店、借款等構成了其死循環中的主要環節。

10月初,一顆真心向A股的富力在最新的IPO排隊位置中發生了變動,后退了三位。

10月20日,富力中止上交所IPO審查,一時間眾說紛紜。

兩天后,富力地產公告稱,此次中止IPO審查是由于變更保薦代表人所致。

一位資深保代人士向《國際金融報》記者透露,部分企業的IPO中止,醉翁之意不在酒,主要是想推遲上會時間,畢竟近期IPO過會刮起了從嚴風。

中郵證券首席策略分析師程毅敏表示,就富力的情況而言,保薦人變更與IPO中止并無絕對相關性。很大程度上還是基于當前“大審核制”下監管趨嚴的觀望。

記者就此說法與富力求證,其公關人員表示這一問題暫不回應。

這已經是富力回A之路的第五次中止,2005年著陸香港登上資本市場后,因估值過低,且作為中資股,富力無法通過股權融資降低杠桿,海外融資便利度也不及紅籌股們。中原地產首席分析師張大偉認為港股的房地產思維是存量經營思維,這是內房股在香港不受待見的主要原因。

兩年后富力地產便著手回A。到2013年的6年間,富力地產前后4次向A股發起沖擊,終因資本市場環境變化和政策調控等原因而宣告失敗。

2015年9年,富力再次提交招股書,招股書顯示富力擬公開發行不超過10.7億股新股票,募集資金總額不超過350億元,以此來投資其在北京、上海、天津等地的新項目。

2再次舉債擴張

富力回A的目的眾所周知,降低目前高額融資成本以及改善惡劣的資金狀況。

過去數年因為戰略屢屢失誤,當萬科、恒大、碧桂園等同行專注住宅開發、實行高周轉模式時,富力在尚未打通海外資本市場的前提下,效仿新鴻基,大力發展持有物業。最終在商業地產和住宅開發的互搏中牽絆住自己。直接導致其項目周期長、見效慢、資金周轉不利、負擔沉重。

錯失房地產黃金十年的富力其賬面數字并不樂觀,從2012年起其經營活動產生的現金流一直為負,2017年上半年這一缺口更是高達86.67億元。

回A之路的蹉跎且漫長或許遠超富力想象,如果說A股給其資金面帶來的利處是讓其活得更好的話,擺在富力面前的難題是先要活下去,畢竟愈發聚攏的行業與往昔相比早已不可同日而語。

克而瑞最新的統計數據顯示,今年1-11月房企的銷售金額(流量金額)排名中,頭部的碧桂園、恒大、萬科已經輕松越過4500億元大關,碧桂園更是以5347.7億元率先吸了口5000億上空的空氣。從第一梯隊出局的富力,以793.2億元的成績排名20,且距離其身后中南置地、陽光城、泰和集團、正榮集團等差距不過百億,優勢微弱。早在3年前富力便將年度銷售目標定在700億元,增速微弱,而陽光城、泰和、正榮作為閩系房企的典型代表,擴張迅猛絕非富力可比,一周前中南置地更是喊出力爭3年3000億元的口號。

當年同為“華南五虎”的恒大早已一騎絕塵,跑在了富力望塵莫及的遠方。而身后急于攻城略地、扎穩腳跟的“闖入者們”不會給富力任何機會,在它們劍指全國的目標下,富力二線地位也面臨失守。

近年來地產界有個共識“跑進千億生命線”,即便以價換量,部分房企也在所不惜。因為更大的規模,意味著更大的生存空間和輾轉騰挪的能力。

這個道理富力自然知曉,2013年的擴張和今夏收購萬達酒店或正是基于此。這場世紀交易,最近也出現了變數。

富力近期公告稱,此前77家酒店中的三亞萬達希爾頓酒店、廣州萬達希爾頓酒店、南京萬達希爾頓酒店以及煙臺萬達的70%權益將不再包含在內,大連萬達中心寫字樓納入其中。相對應的收購代價也減少9.51億元,至189.55億元。

這一變化在一位行業資深分析人士看來,三亞為熱門旅游城市,廣州和南京分別為一線和準一線城市,消費能力和客流量毋庸置疑,這三家酒店是萬達出售的資產包里最優質的資產。

該人士坦言,王健林剝出了部分重資產,但依然將最優質的資產握在手中。崇尚高周轉的孫宏斌自然不會接手酒店業務。領導層對于周期性行業生意的理解差異正是這三家企業當前發展處于不同段位的根本原因。

重資產模式下的富力,想要增長,必然得依靠負債。

因此,為了吃下萬達的酒店,富力不得不繼續借款。截至10月末,富力借款余額約為1399億元,較上年增加199.03億元,累計新增借款超過2016年末公司凈資產的40%。其中銀行貸款139.4億元,占據67%。

負債問題一直困擾著富力,其從2014年起負債率便逐年升高,由69.65%、73.21%、79.31%上升至80.70%。其中,流動負債占據近半,現金流明顯承壓。

程毅敏坦言,監控趨嚴下,當房企上市需求較為強烈時,會適度削弱土地儲備,以期降低負債率。例如萬達,便是減負后以更加“輕盈”的姿態來擁抱A股。

而和萬達一起回A的富力,似乎并未釋放出足夠的誠意,因為其間舉債擴張,導致負債率增高,財務數字不好看恐將影響其回歸。

這好似一個死循環,在張大偉看來,是無解的,“回A不一定能迎來春天,但是不回一定沒有春天”。

記者 孫婉秋

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