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長租公寓“冰與火”:頭部企業忙上市 25家已“陣亡”

生存還是死亡, 2019年的長租公寓面臨終極選擇。

2018年以來, 長租公寓行業問題不斷, 目前已經有多達25家長租公寓因資金鏈斷裂、經營不善而破產。

但另一邊, 一些長租公寓的頭部企業已在謀求上市, 如青客公寓、自如、蛋殼等, 包括集中式和分散式公寓。

長租公寓業內人士指出,

經過幾年的跑馬圈地、長租公寓進入了深度整合期, 要么破產被重組, 要么上市。 資本要求變現, 經營也需要更多的金融支持, 頭部企業的資本化提上日程。

但長租公寓依然要解決內生性問題, 運營水平與盈利能力, 才是核心。 在這個層面, 擁有融資和運營能力的開發商旗下長租公寓優勢更加凸顯。

長租“冰與火”

繼南京樂伽公寓之后, 又一家區域型長租公寓出事了。

10月8日, 河南悅如公寓公告, 其投入的1600套公寓, 因面臨經營及資金壓力, 無力維持經營。

此前的9月, 悅如已接受了鄭州比遜達美公寓的并購重組。 工商信息顯示, 比遜達美已100%持有悅如公寓股權, 法定代表人也已變更。

悅如公寓創立于2014年, 曾一度在國內長租公寓品牌指數排行榜上位列第八。

悅如并非個案。 2018年以來, 長租公寓行業問題不斷, 寓見公寓、好租好住、愛公寓、杭州德寓等接連曝出資金鏈問題,

據不完全統計, 目前已經有多達25家長租公寓因資金鏈斷裂、經營不善而破產。

今年2月, 寓見公寓資金鏈斷裂后被麥家公寓收購;3月, 資金鏈斷裂的蘇州樂棧公寓被蜜蜂村落網絡科技公司收購;8月, 樂伽公寓宣布倒閉。

21世紀經濟報道查詢發現, 目前資金鏈斷裂、經營不善的公寓, 多為第三方獨立品牌公寓, 他們大多成立于四五年前, 在短短的時間里快速擴張, 又迅速消亡。

同策咨詢總監張宏偉表示, 長租公寓“陣亡”, 一大半都是資金鏈出現問題, 其中很多不乏“租金貸”的身影。 隨著“租金貸”被禁, 大量中小型運營商怎樣生存已成了最大問題。 再加上資產證券化融資受阻, 長租公寓“錢”景堪憂。

據同策研究院統計, 2019年上半年僅有5筆住房租賃ABS獲批, 對比2018年多筆首單動輒50億至100億的規模縮水很多。

一邊是海水, 一邊是火焰。 今年又或將是長租公寓的上市年。

10月7日, 長租公寓品牌青客公寓向美國證監會提交IPO文件, 計劃在納斯達克上市, 預計融資超1億美元, 有望成為長租公寓上市第一股。 招股書顯示, 2018年底, 青客公寓房源數量達到了9.12萬間, 位列國內長租公寓運營商第三位。

另有消息顯示, 蛋殼公寓也計劃赴美上市, 募資金額為6億-7億美元。

此外, 頭部企業自如也傳出計劃赴美上市, 籌集5億-10億美元。 不過, 10月14日, 自如CEO熊林表示, 長租公寓已進入精耕期, 目前并不急于上市。

長租公寓歷經數年發展, 出現了兩極分化的局面。 而那些能夠走出經營困境的, 多有資本的支持。

公開資料顯示, 包括紐信創投、賽富、摩根士丹利、凱欣資本在內, 幾年來青客公寓融資累計超過1億美元。

分散式長租公寓的頭部企業更受資本青睞。 今年3月, 蛋殼公寓獲5億美元C輪融資, 投后估值超20億美元;自如則于今年6月獲5億美元B輪融資,

投后估值50億美元。

深度整合來臨

就近年長租公寓的模式而言, 無論是分散式還是集中式, 都具有天然的不足。 運營商高度依賴地產資源, 要想占領市場, 就得不斷砸資金盤下房源, 成為“二房東”, 再出租給租客。

目前還存活的長租公寓, 依然在不斷擴張。 10月14日, 克而瑞發布長租公寓排行榜, 榜單顯示, 在獨立第三方品牌中, 魔方、樂乎、窩趣管理規模位列前三;頭部企業仍處于較為激進的擴張狀態。

在這種模式下, 運營商很難盈利。 以青客公寓為例, 招股書顯示, 截至2019年6月30日的前9個月, 凈收入為8.979億元, 但凈虧損達3.73億元;2017年、2018年, 青客的凈虧損分別達2.45億元和4.98億元。

青客公寓也暗藏風險。 根據招股書, 其主要收入來源是租金貸的資金。 截至2019年6月底, 65.2%的青客公寓租客采用了租金貸, 未償還貸款本金8.726億元, 預付租金總額為7.9億元人民幣。

在租金貸模式下,

一旦資金鏈斷裂, 租客和房東就會陷入尷尬的境地, 避免不了損失。

克而瑞研究數據顯示, 長租公寓行業平均利潤水平僅在2%~4%, 現金流回正周期至少需6年以上。

房企旗下的長租公寓雖有母公司支持, 但也經歷了盤整, 2019年上半年, 萬科“萬村計劃”全面暫停簽約新房源, 朗詩、遠洋集團擬剝離長租公寓業務。

發展到現在, 行業要求精細化運營。 克而瑞稱, 在當前行業背景下, 房企系的發展重心由追求規模增長, 轉向穩經營、提質量。

今年前三季度, 萬科泊寓、龍湖冠寓開業規模分別是82000間、60000間, 排名前二;旭輝領寓、朗詩寓、碧桂園碧家國際社區等, 總計新增體量超10000間。

作為房企系長租公寓龍頭, 萬科、龍湖均在2019年中報提出, 要提升項目開業效率與經營質量。

龍湖集團CEO邵明曉表示, 冠寓在去年已開業超過5.3萬間, 今年按規劃將累計開業近10萬間, 2020年達到20億元以上收入。 龍湖冠寓披露,預計明年將實現盈利。

前述公司均認為,隨著行業重新洗牌,包括資金在內的一系列資源會向頭部企業高度集中,長租公寓運營商要想走得更遠,必須要解決盈利模式問題。

同策咨詢指出,從租金收益率來看,如果僅靠租金,長租公寓很難建立起長效的盈利模式;部分有能力的企業,可以通過長租公寓業務獲得租金現金流、資產增值以及未來資產證券化的預期。

對房企而言,加大重資產、自持住宅用地的比例有更大的底氣,比如萬科多次通過公開招拍掛的方式獲取自持性住宅用地。

除了租金收入,重資產運營還具備資產增值屬性,有增值預期;對泊寓而言,萬科已經規劃未來通過REITs的方式實現退出。

龍湖冠寓披露,預計明年將實現盈利。

前述公司均認為,隨著行業重新洗牌,包括資金在內的一系列資源會向頭部企業高度集中,長租公寓運營商要想走得更遠,必須要解決盈利模式問題。

同策咨詢指出,從租金收益率來看,如果僅靠租金,長租公寓很難建立起長效的盈利模式;部分有能力的企業,可以通過長租公寓業務獲得租金現金流、資產增值以及未來資產證券化的預期。

對房企而言,加大重資產、自持住宅用地的比例有更大的底氣,比如萬科多次通過公開招拍掛的方式獲取自持性住宅用地。

除了租金收入,重資產運營還具備資產增值屬性,有增值預期;對泊寓而言,萬科已經規劃未來通過REITs的方式實現退出。