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三四線樓市開年遇冷,返鄉置業潮正在降溫

樓市開年遇冷,成交量同比下跌

樓市, 一直是最牽動人們神經的市場之一。 今年, 春節檔電影《流浪地球》大火, 催生了很多段子。 其中一條是這么講的——《流浪地球》充分說明了中國人對房產的依賴, 就連穿越宇宙的逃命也要帶著家一起逃。

過去幾年, 過年返鄉置業一度非常流行,

部分小城市春節期間的住宅成交量幾乎可以占到全年的30%以上。 因此在春節前, 就有媒體根據過往經驗做出報道, 表明2019年初三四線樓市將迎來返鄉置業潮。

據58同城、36氪聯合發布的《2018-2019返鄉置業調查報告》顯示, 在大城市工作的人群中, 52.7%的人有回到家鄉及周邊城市置業的意向。

有人認為三四線樓市將迎來返鄉置業一小高潮, 那么, 真實的情況是怎么樣的呢?

今年以來, 相較于股市的見底, 樓市則顯得遜色很多。 公開數據顯示, 今年1月, 百強房企全口徑銷售額為6610.7億元, 比上年同期下降了2.6%, 相比于去年1月份58.4%的同比增速大幅下滑。

百強房企當月銷售額及同比增速(來源:CRIC、中信建投證券研究發展部)

這種情況給2019年的市場前景蒙上一層陰影。 多數業內人士認為, 至少在今年上半年, 房地產市場將延續下行的態勢, 全年成交量已不可能再度攀升。

其原因在于, 在各種因素的影響下, 市場需求已經明顯萎縮。

經過幾年的狂歡后, 又到了房地產向何處去的十字路口。

炒作與棚改, 三四線城市后勁乏力

2018年, 上一輪三四線樓市上漲的動力主要來自兩個:1.輪漲炒作的力量, 2.棚改的推動。

在2018年全年嚴厲的房住不炒調控政策作用下, 聲勢浩大的各路炒房客們逐漸平息下來, 不僅炒作氛圍受到了壓制, 而且想要利用大資本和杠桿來炒房的難度也加大。

另一方面, 2013年~2017年, 全國棚改貨幣化安置率急速飆升, 僅2016年, 棚改貨幣化就幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫存。

而2019的棚改政策呢?每日金融詳細梳理了全國各地兩會對2019年棚改政策的調整, 棚改目標幾乎全部下降, 而有一些地區更是腰斬式調整。

首先是新開工數量逐步減少, 2018年棚改新開工616萬套, 超額完成580萬套計劃, 按照國務院2018-2020年新開工1500萬套的規劃,

剩余棚改任務僅884萬套;

其次, 棚改貨幣化安置比例減少, 根據此前的多項政策, 預計2019年三四線城市棚改貨幣化安置套數將減少130萬套左右;

最后, 這一輪三四線樓市行情上漲所加大供應的土地, 即將形成新的住房供應量, 預計從2019年下半年開始, 將進入新的去庫存階段。

上述兩個大的動力消失, 三四線樓市, 便沒有了快速暴漲的根本動力。

返鄉置業, 需求有限

這個時候, 有很多人會說, 除此之外, 返鄉置業的需求也進一步增加, 正好可以來抬升三四線的熱度。 其實, 并不是這樣的。

即便是《2018-2019返鄉置業調查報告》顯示還有超過一半的人愿意返鄉置業, 但其實這個數據與去年相比有所下降, 2018年返鄉置業意向人群的比例是58.7%, 從這個數據來看, 愿意返鄉置業的人減少了。

造成這種情況的根本因素還是在于小城市的學習、生活、就業、醫療、交通等各方面資源無法媲美大城市,

現在的買房人群越來越年輕化, 而在當下, 尤其是對于年輕人來說, 大城市能夠給予他們的機會和發展空間要明顯的高于小城市。 對于大多數小城市年輕人而言, 外出務工是他們的最終選擇。

如果說讓你選擇在大城市里買一套60平米的房子還是在小城市里買一套120平米的房子, 小編猜測大部分人都會選擇大城市的60平米, 關鍵其實并不在于大城市的房子更加的值錢, 而是大城市給了年輕人更多的選擇和更好的機遇。

而一些原本打算回鄉置業的朋友在開年上班后也表示會持續觀望, 主要原因有以下幾點:

1.目前在家鄉買了房子基本就出租或者放在那里, 也不會去住。

2. 家鄉的房子經過2018年輪漲也有一波漲幅, 現在買感覺投資價值不大。

3. 比起像成都這樣的2線城市, 三四線城市房價也低不到哪去, 加一點錢可以在二線買。

因此, 所謂的返鄉置業顯然不可能是三四線樓市真正的機會。

2019, 買房需擦亮眼睛

總體來講, 2018年全國房地產整體形勢下行, 一線城市房價皆出現下滑, 市場預期開始轉變, 返鄉置業人群對于市場走勢的判斷出現了變化, 未來三四線房價下跌預期增加。 在整體市場不景氣的情況下, 三四線城市將承受較一二線城市更大的下跌風險。

2019年, 不是不能買房了, 而是需要耐心等待, 精心挑選, 擦亮眼睛買房, 因為閉著眼睛買房躺賺的時代, 已經一去不復返。 三四線樓市置業, 作為泡沫比較大、風險也比較大的存在, 在樓市的調整中將首當其沖, 更加需要慎重對待。